Prawie żaden lokator w Brukseli nie korzysta z prawa pierwszeństwa do zakupu domu, jeśli nieruchomość zostanie wystawiona na sprzedaż. Wielokrotnie nagłaśniany plan poprawy dostępu do rynku nieruchomości nie powiódł się od czasu jego przedstawienia na początku roku. Pomimo tego, organizacje reprezentujące lokatorów są przekonane, że prawo pierwszeństwa jest bardzo ważne i należy je utrzymać – jeśli bowiem mieszkańcy nie kupują zajmowanego mieszkania, dzieje się tak głównie dlatego, że nie mają na to pieniędzy.
W styczniu 2024 roku brukselska sekretarz stanu ds. mieszkalnictwa, Nawal Ben Hamou, wprowadziła prawo pierwszeństwa, co oznacza, że jeśli wynajmujący zdecyduje się sprzedać nieruchomość wynajmowaną, najemcy mają pierwszeństwo w jej zakupie, zanim zostanie ona zaoferowana innym nabywcom. Jednak bardzo niewielu najemców skorzystało z tego programu.
Agencje nieruchomości nie odnotowały prawie żadnych zakupów, które nastąpiły w wyniku nowego prawa. Agencja ERA Real Estate odnotowała zero transakcji tego typu, We Invest odnotowało jedną, Trevi odnotowało dwie transakcje z 352, a Latour & Petit stwierdziło, że trzy z 330 transakcji miały miejsce w ramach programu.
W praktyce poprawka Bena Hamou wymaga, aby właściciele wysyłali najemcom polecony list informujący ich, że nieruchomość jest wystawiona na sprzedaż. Właściciele muszą ujawnić cenę i przypomnieć najemcom o ich prawach pierwszeństwa. Najemca ma następnie 30 dni na wskazanie, czy jest zainteresowany zakupem nieruchomości.
Jest to możliwe tylko w przypadku nieruchomości nieumeblowanych, a najemcy muszą wynajmować nieruchomość jako swoje główne miejsce zamieszkania przez co najmniej trzy lata. Jednostki zawierające wiele apartamentów nie są włączone do prawa.
Środek ten jest niepopularny wśród agencji nieruchomości, które uważają prawo pierwszeństwa za skomplikowane i niepotrzebne obciążenie administracyjne. Twierdzą, że właściciele często oferują nieruchomość swoim mieszkańcom z własnej woli, a środek ten wprowadza „zbyt dużo papierkowej roboty”.
Oprócz federacji mieszkaniowych Federia i CIB, około 50 agencji nieruchomości wniosło sprawę do Trybunału Konstytucyjnego, domagając się unieważnienia tej ustawy. „Prawo pierwszeństwa ingeruje w prawo do własności prywatnej” – stwierdziła dyrektor generalna Federii, Charlotte De Thaye.
Niemniej jednak, grupy praw lokatorów nadal opowiadają się za prawem do pierwszeństwa zakupu. „To prawda, że niewielu lokatorów przyjmuje ofertę wynajmującego, ale dzieje się tak po prostu dlatego, że lokatorzy nie mają wystarczająco dużo pieniędzy, aby kupić nieruchomość” — powiedział José Garcia, dyrektor generalny Tenant's Union. „To rozporządzenie jest naprawdę dobre dla lokatorów. Nie jest trudne do zrozumienia i powinno pozostać w naszym arsenale prawnym”.
Brukselskie Zgromadzenie Prawa do Mieszkalnictwa (RBDH) jest bardziej zniuansowane w swoim stanowisku. Twierdzi, że prawa preferencyjne są „dość ograniczone” w swoim wpływie i „nie zrewolucjonizują dostępu do nieruchomości, biorąc pod uwagę wysokie ceny”.
„Właściciele nieruchomości chcący sprzedać swoje nieruchomości, zanim podjęli jakiekolwiek inne działania, nawiązywali już kontakt z najemcami, aby zaoszczędzić sobie pewnych kosztów i wizyt bez żadnego prawa pierwszeństwa” – stwierdzono w raporcie opublikowanym na początku tego roku.
Niemniej jednak, RBDH chce, aby prawa preferencyjne zostały wzmocnione i rozszerzone, aby obejmowały więcej nieruchomości. Ten sam raport odrzuca twierdzenia właścicieli, że środek ten komplikuje proces sprzedaży. „Przedstawiciele właścicieli obawiają się, że procedura stanie się bardziej uciążliwa i że sprzedaż nieruchomości zajmie więcej czasu [...] Jednak priorytetowe traktowanie osoby, która już zajmuje nieruchomość, pozwoli tak naprawdę zaoszczędzić czas”.
RBDH dodaje, że obawy właścicieli nieruchomości, że środek ten może „spowodować kataklizm na rynku prywatnym”, są bezpodstawne, ponieważ prawo pierwszeństwa jest „zbyt słabe, aby zakłócić inwestycje w mieście uważanym za szczególnie atrakcyjne przez samych inwestorów”.
26.11.2024 Niedziela.BE // fot. Shutterstock, Inc.
(kk)
